Zvažujete koupit nemovitost? Dosáhnete na hypotéku?

Bydlíte v nájmu, u rodičů či ve spolubydlení? Chcete řešit vlastní nemovitost, ale nevíte, zda si ji můžete dovolit? V tomto článku se podíváme, zda hypoteční úvěr může být ještě v dnešní době vaše cesta k vlastnímu bydlení.

Dosáhnu na hypotéku?

Banky při posuzování žádosti sledují váš příjem, celkovou zadluženost a kolik vlastních prostředků můžete vložit. Tyto faktory určují, zda bude vaše žádost schválena, a jakou výši úvěru můžete získat. Podíváme se na konkrétní příklad, který vám ukáže, jak jednotlivé parametry ovlivňují možnosti hypotéky a malou úvahu, zda do hypotéky jít. Abychom se dokázali podívat na situaci očima banky, pojďme si nejprve ukázat reálné splátky při koupi bytu v Brně.

Modelový příklad: koupě bytu 3+1 v Brně

Hypoteční sazby se dnes pohybují kolem 4,5 %. U hypotéky 1 milion Kč na 30 let to znamená měsíční splátku přibližně 5 060 Kč. Samozřejmě není možné přesně říct, jak se sazby budou vyvíjet v dalších letech.

Pokud byste chtěli koupit byt 3+1 v Brně za 7,5 mil. Kč a měli našetřeno 1,5 mil. Kč, hypotéka na zbylých
6 mil. Kč by znamenala splátku kolem 30 400 Kč měsíčně při sazbě 4,5 % na 30 let.

Splátka hypotéky na byt 3+1 je 30 400 Kč měsíčně. K tomu je třeba připočítat fond oprav a další náklady spojené s bytem, které mohou být kolem 7 000 Kč. Připočteme také roční daň z nemovitosti a pojištění bytu. Celkem se dostaneme na zhruba 38 000 Kč měsíčně.

Než se tedy vůbec pustíte do žádosti o hypotéku, bylo by dobré si říct, zda si dokážete představit takovou částku měsíčně splácet.

Pro orientaci, jak se sazby mohou v průběhu hypotéky měnit, uvádím graf historie úrokových sazeb hypotečních úvěrů.

https://www.cnb.cz/arad/#/cs/indicators

Mám jako žadatel dostatečný příjem?

Jednou z věcí, na které banka pohlíží, je váš příjem ve vztahu k zadlužení. Banka hodnotí, jak velká část vašeho měsíčního příjmu odchází na splátky všech vašich úvěrů. Tento ukazatel, označovaný jako DSTI (debt service to income), je klíčový při schvalování úvěru.

Banka se dívá i na to, kolikanásobek svého ročního příjmu už dlužíte. Tento ukazatel se nazývá DTI (debt to income). Pokud vyděláte ročně 500 000 Kč a dlužíte 3 000 000 Kč, vaše DTI je 6 – dlužíte tedy šestinásobek ročního příjmu.

Tyto parametry nejsou pro banky povinné, ale ČNB je doporučuje. Většina bank se jimi alespoň částečně řídí, i když každá má vlastní pravidla. Pro zajímavost si můžete vyzkoušet kalkulačku DSTI a kalkulačku DTI na stránkách ČNB jsou oddělené, takže každou si spočítáte samostatně.

Dostatečné vlastní finance

Dalším důležitým parametrem je poměr vašich vlastních prostředků k odhadní ceně nemovitosti. Tomuto ukazateli se říká LTV (Loan to Value), tedy poměr dluhu k hodnotě nemovitosti.
V roce 2026 je LTV 80-90 %. Více informací najdete na stránkách ČNB v doporučení „Neberu si příliš vysoký úvěr?“

Když nemáte dostatek vlastních zdrojů, pořád není nic ztracené. Pokud máte například možnost ručit jinou nemovitostí, buď vaší nebo nemovitostí někoho jiného, většinou příbuzného, je možné vzít hypotéku až do 100% nákupní hodnoty nemovitosti. Maximálně je však ručení možné do 80-90 % LTV, kde se započítavají hodnoty obou nemovitostí.

Vzít či nevzít hypotéku?

Vzít hypoteční úvěr znamená závazek většinou na 2 až 3 desetiletí. Proto dává smysl celý nákup nemovitosti zvážit. Do budoucna sice nevidíme, ale o některých faktorech můžete přemýšlet už dnes.

Dostatečná rezerva na splátku v případě navýšení sazeb přijde vhod. Například, když měsíční splátka na konci fixačního období vzroste o 2.000 Kč a vy víte, že takovou měsíční rezervu máte. Možná budete potřebovat nemovitost prodat v době poklesu cen nemovitostí z důvodu nenadálých životních situací, jako je ztráta zaměstnání, změna výše příjmu a jiné. Pro tuto situace vhodně slouží železná rezerva, která může sloužit jako doplněk k událostem, které si nemůžete pojistit.

Chcete si spočítat vlastní splátky? Vyzkoušejte naši hypoteční kalkulačku.

Pokud přemýšlíte o koupi vlastního bydlení, ale stále si nejste jistí, pojďme společně zjistit, zda hypotéka je pro vás vhodným řešením bydlení.